Thủ tục bán nhà và đất
Hỏi: Vợ chồng tôi đang muốn nhượng lại nhà và đất cho người khác. Tôi phải làm hợp đồng tại cơ quan công chứng hay tại UBND vì nơi tôi sinh sống và có đất định bán không có phòng công chứng? Để đảm bảo việc mua bán là hợp pháp xin hướng dẫn tôi làm thủ tục như nào cho đúng?
Thông tư 03/2008/TT-BTP của Bộ Tư pháp quy định: Để tạo điều kiện cho Phòng Tư pháp cấp huyện, ủy ban nhân dân cấp xã tập trung thực hiện tốt công tác chứng thực bản sao, chữ ký theo quy định của Nghị định số 79, đồng thời từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện theo đúng tinh thần của Luật Công chứng, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch của cá nhân, tổ chức, ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình hình phát triển của tổ chức hành nghề công chứng để quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật.
Theo đó, nếu trên địa bàn huyện nơi bạn sinh sống chưa có phòng công chứng thì bạn có quyền lựa chọn phòng công chứng ở địa bàn khác công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của mình, hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại UBND cấp xã nơi có đất chuyển nhượng.
LS Bạch Tuyết Hoa
Trình tự thủ tục mua nhà theo Nghị định 61/CP
Hỏi: Tôi đang sử dụng một ngôi nhà tại Hà Nội thông qua việc nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà và ngôi nhà này thuộc sở hữu Nhà nước. Tôi được biết, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có thể được bán lại cho người đang thuê.
Xin hỏi, trường hợp của tôi có được mua lại ngôi nhà này không? Nếu được, tôi cần chuẩn bị hồ sơ như thế nào? (Mai Văn Hải, Khâm Thiên, Đống Đa, Hà Nội)
Xin hỏi, trường hợp của tôi có được mua lại ngôi nhà này không? Nếu được, tôi cần chuẩn bị hồ sơ như thế nào? (Mai Văn Hải, Khâm Thiên, Đống Đa, Hà Nội)
Trả lời
Theo khoản 2 Điều 4 Quy trình bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang ở thuê theo Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội - ban hành kèm theo Quyết định số 38/2005/QĐ-UB ngày 29/3/2005 của UBND thành phố Hà Nội thì: Khi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được sử dụng thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà mà được Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận hiện không có tranh chấp thì bên bán làm thủ tục hợp thức hoá, đồng thời với việc bán nhà, không phải ký lại hợp đồng thuê nhà.
Theo khoản 1 Điều 4 của Quy trình bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang ở thuê ban hành kèm theo Quyết định số 38/2005/QĐ-UB nêu trên thì hồ sơ của người mua nhà gồm có:
- 2 đơn mua nhà (theo mẫu)
- 2 bản sao hộ khẩu (có chữ ký và tên người đối chiếu bản chính khi tiếp nhận hồ sơ); giấy xác nhận hộ khẩu tập thể đối với sĩ quan, công nhân viên quốc phòng tại ngũ được phân phối nhà.
- 2 bản sao chứng minh thư nhân dân của vợ và chồng chủ hợp đồng thuê nhà.
- Hợp đồng thuê nhà (bản chính + 2 bản photo); quyết định phân nhà hoặc xác nhận phân phối nhà của cơ quan.
- Giấy xác nhận năm công tác theo Quyết định số 64/1998/QĐ-TTg ngày 21/3/1998 của Thủ tướng Chính phủ của các thành viên trong Hợp đồng thuê nhà (hoặc trong cùng hộ khẩu tại nơi có nhà bán) (bản chính).
- Giấy xác nhận chính sách người có công được hỗ trợ tiền sử dụng đất (nếu có) khi mua nhà theo Quyết định số 118/TTg ngày 27/2/1996 của Thủ tướng Chính phủ (bản chính).
- Các giấy tờ khác (nếu có) liên quan tới việc mua nhà của từng trường hợp cụ thể.
Do đó, trường hợp của bạn, nếu được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, thì bạn cũng thuộc đối tượng được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ và khi mua, bạn phải chuẩn bị hồ sơ theo quy định như trên.
Thạc sỹ, Luật sư Quản Văn Minh
Thủ tục và các bước tiến hành mua nhà
Hỏi: Tôi định mua một căn nhà, xin hướng dẫn các thủ tục cần thiết (giấy tờ pháp lý, các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng mua bán) cũng như các bước khi tiến hành mua nhà?
Trả lời
Câu hỏi của bạn không nêu cụ thể mua nhà của hộ gia đình, cá nhân khác hay mua nhà của tổ chức kinh doanh bất động sản, nên phần trả lời chỉ giới hạn đối với việc giao dịch nhà ở giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau.
1. Về điều kiện giao dịch
Căn cứ điều 91 và điều 92 Luật nhà ở:
- Đối với nhà ở đưa vào giao dịch mua bán phải đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với bên bán: Phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện của chủ sở hữu theo văn bản ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở và phải có năng luật hành vi dân sự.
2. Về nội dung hợp đồng mua bán nhà
Theo quy định tại điều 93 Luật nhà ở, hợp đồng mua bán nhà phải thể hiện các nội dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên.
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở.
c) Giá và phương thức thanh toán.
d) Thời gian giao nhận nhà ở.
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên.
e) Cam kết của các bên.
g) Các thỏa thuận khác.
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
i) Chữ ký của các bên.
Trên cơ sở đó, bạn có thể lưu ý một số nội dung cần thiết sau:
- Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì phần bên bán nhà phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng hoặc của các đồng sở hữu. Trường hợp nhà thuộc sở hữu chung mà chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp của những chủ sở hữu chung còn lại cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên mua nhà.
- Trong phần mô tả nhà nêu rõ tình trạng pháp lý của căn nhà như có giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng đất hay không; nhà có đang thế chấp hay không; cách giải quyết (nếu có) và cam kết chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý đối với nhà của bên bán…
- Hình thức và phương thức thanh toán cần được quy định cụ thể là thanh toán bằng đồng Việt Nam hay bằng vàng (có sự quy đổi theo hiện giá); tiến độ thanh toán là bao nhiêu đợt với số tiền và thời gian của từng đợt; việc giải quyết số tiền đặt cọc (nếu có)…
- Cần có cam kết của bên bán về quyền sở hữu của bên bán đối với căn nhà mua bán.
- Nếu không có thỏa thuận về nghĩa vụ thuế thì theo nguyên tắc luật định, bên bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua sẽ nộp lệ phí trước bạ khi mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở có thể do hai bên thỏa thuận soạn sẵn, hoặc liên hệ phòng công chứng để nhờ công chứng viên soạn giúp hợp đồng.
3. Về thủ tục mua bán nhà
Căn cứ điều 93 Luật nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Giấy tờ pháp lý cần có bao gồm:
- Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Trường hợp bán một phần nhà, đất thì cần có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng ngôi nhà có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, hoặc có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
- Bản sao chứng minh nhân dân và hộ khẩu của bên bán, bên mua.
Trường hợp bên bán là vợ chồng thì cần chuẩn bị thêm giấy đăng ký kết hôn. Nếu chỉ có một người đứng ra giao dịch thì cần chuẩn bị thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân) hoặc giấy tờ chứng minh nhà, đất mua bán là tài sản riêng.
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
Khi nộp hồ sơ tại công chứng sẽ cần có thêm phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai do phòng công chứng cấp.
Trình tự mua bán được tiến hành qua các bước sau:
- Bước 1: Các bên mua bán nộp hợp đồng mua bán nhà và các giấy tờ pháp lý tại phòng công chứng (không phân biệt địa bàn) để công chứng hợp đồng nếu lựa chọn công chứng, hoặc tại UBND cấp huyện (nếu nhà ở tại đô thị) hoặc UBND xã (nếu nhà ở tại nông thôn) để chứng thực hợp đồng.
Đối với giấy tờ bản sao cần đem theo bản chính để đối chiếu.
- Bước 2: Sau khi công chứng hoặc chứng thực, hồ sơ mua bán sẽ được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan nhận hồ sơ sẽ liên hệ với các cơ quan hữu quan để kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan nhận hồ sơ sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
- Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan đã nhận hồ sơ để nhận giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bạn cần lưu ý trình tự, thủ tục trên chỉ mang tính chất hướng dẫn chung. Tùy từng địa phương, cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quy định cụ thể hơn cho phù hợp với tình hình quản lý tại địa phương.
Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
